家や土地の権利書と相続登記 - 秀都司法書士事務所（江戸川区）権利証の名義変更

 

親がマイホーム（一戸建て・マンション）を買った時は、親の所有権を法務局に登記していたはずです。

 

そして、親は法務局から親名義の権利証の交付を受けていたはずです。

 

ですが、その権利書は、不動産の名義人である親の権利書なのです。

 

権利証を見ると、所有者として、親の住所、氏名が記載されているはずです。

 

つまり、その権利書は親が法務局に登記を申請したことを証明する書類であり、親が死んだ時点で無効になります。

 

ただし、権利書が無効になるのは、親の所有権または持分についてです。

 

共有になっている他の人（夫・妻・子供）の持分については、権利書は無効にはなりません。

 

①単独所有の不動産の権利書の名義人が亡くなった→権利書は無効になる。

 

②共同所有の不動産の権利書の名義人が亡くなった→死んだ人の持分について権利書は無効になる。

 

③登記識別情報通知が発行されていた場合、共同所有の不動産の権利書の名義人が亡くなった→死んだ人の権利書（登記識別情報通知）は無効になる。

 

相続が発生して、子供が親の家・土地を相続した時は、3年以内に、相続登記を法務局に申請する義務があります。

 

①単独所有の不動産の相続登記を法務局に申請したとき→子供名義の権利書（登記識別情報通知）が発行される。この書面は所有権全部に関する権利書となる。 

 

②共同所有の不動産の相続登記を法務局に申請したとき→子供名義の権利書（登記識別情報通知）が発行される。この書面は持分に関する権利書となる。

 

このように、共有不動産の家や土地を相続して、持分の相続登記をするときは、権利書の扱いについて、特に注意する必要があります。

 

全ての持分の権利書を注意して保管し、紛失しないように注意しましょう。

 

 

家や土地を相続したときは、3年以内に法務局へ相続登記の申請をする義務があります。

 

相続登記（不動産の名義変更）をするときは、死亡した人の権利書が必要なのでしょうか？

 

相続登記は相続人による単独申請ができるため、原則死亡した人の権利書は不要です。

 

ただし、これはあくまで原則であり、実務上、死亡した人の権利書が必要となるケースが少なくありません。

 

相続登記の申請をする際は、登記簿上の所有者と戸籍上の被相続人が同一人物であることを証明しなければなりません。

 

通常は被相続人の住民票や戸籍の附票で同一人物であることを証明するのですが、同一人であることを証する書類が取得できないことがあります。

 

不動産の所有者が、何度も転籍や引っ越しによる住民票の異動をした後に亡くなったときは、登記簿上の住所を証明する書類が取得できないことがあります。

 

また、相続登記を放置していたときも、市区町村役場における保管期限の経過により、登記簿上の住所を証明する書類が発行されないことがあります。

 

そういうときは、代替手段として、被相続人名義の権利書を法務局へ提出することによって、相続登記の申請をすることになるのです。

 

ただし権利書の原本還付請求は可能です。 

 

このように、相続登記を申請する際は、原則権利証は不要だが、例外的に権利書が必要になるかもしれないということを念頭に、死亡した人の権利書をさがすことをおすすめします。

 

 

親が死んだときは、親名義の土地や家屋の権利書の扱いはどうなりますか？

 

・相続した不動産が単独所有の不動産なのか、共同所有の不動産なのかによって、死亡した親の権利書（登記済権利証）が無効になるのか、死後も有効なのか異なります。

 

・相続した不動産の権利証が登記済権利書なのか、登記識別情報通知なのかによって、死亡した親の権利書が無効になるのか、有効のままなのか異なります。

 

・いずれにしても、親が死んだとき、子どもは、子供名義の権利書（登記識別情報通知）を発行してもらうために、3年以内に、法務局へ相続登記を申請する必要があります。

 

 

①権利証の保管場所を子供に知らせておきましょう。

親の死後、権利書が見つからないと子供が困ってしまいます。

 

②不動産が単独所有なのか、共同名義なのか、子供に知らせておきましょう。

 

③前妻の子、認知した子供がいる時は、相続の争いを最小限にするため、遺言を書いておくと良いでしょう。

公正証書遺言で、不動産の相続を指定しておくと、子供が親の権利証の変更の手続きをする際に楽です。

 

ただし、前妻の子、認知した子には遺留分があるので完全に紛争を防ぐことはできません。

 

 

親が死んだときは、親の権利書は無効または一部無効になるので、子供が法務局で不動産の相続登記をする必要があります。

 

親の死後、子供が不動産の権利を争う恐れがある時は、亡くなる前に遺言を書いておいて、不動産の相続登記が円滑に行えるように対策するのも一つの案です。

 

ただし、一部の相続人に有利な遺言で、他の相続人の遺留分を侵害しているときは、遺留分減殺請求をされることがあります。

 

遺留分減殺請求をされると、弁護士を立てるなどして、相続人間で相続争いに発展することがあります。

 

親が遺言を残すときは、死後に相続争いが起きないように配慮して、遺言を書くべきでしょう。