登記済権利証・不動産名義変更・家や土地の相続登記の手続き‐秀都司法書士事務所（東京都江戸川区）

 

法務局（登記所）へ不動産名義変更による所有権移転登記を申請して、不動産登記が完了すると、法務局から登記名義人（所有者）へ権利証（登記識別情報通知）が交付されます。

 

司法書士に不動産名義変更を依頼すれば、司法書士が法務局とのやりとりを全て代理して、法務局から所有者へ発行された権利証（登記識別情報通知）を代理人として受領します。

 

そして、司法書士は、法務局が発行した権利証（登記識別情報通知）に、登記済権利証という表紙を付けて、その書類が不動産の権利証であることが分かるようにして、登記名義人に渡しています。

 

登記済権利証（登記識別情報通知）は、不動産名義変更による所有権移転登記申請手続きの必要書類です。

 

権利証は再発行されないので、紛失しないように注意して保管しましょう。

 

（１）不動産登記法改正後の権利証

不動産登記法の改正後に法務局から発行されて、司法書士が作成した登記済権利証という表紙の書類に綴られている権利証は、登記識別情報通知です。

 

登記済証の発行を廃止して登記識別情報通知の通知を定めた不動産登記法の改正は平成17年に行われ、その後、順次、法務局ごとにオンライン庁に指定されました。

 

つまり、土地や家の所在地を管轄する法務局や地方法務局（支局・出張所）ごとに、登記済証から登記識別情報通知への移行時期が異なっています。

 

登記識別情報通知は、１２桁の英数字で作成されているので、目隠しシールを剥がさないで保管しましょう。

 

（２）不動産登記法改正前の権利証

不動産登記法の改正前に法務局から発行されて、登記済権利証という表紙の書類に綴られている不動産の権利証には、次の２種類があります。

 

①登記申請書に法務局が登記済の印を押した書類。

 

②売渡証書に法務局が登記済の印を押した書類。

 

この２つの登記済権利証の違いについて以下ご説明します。

 

 

 

不動産名義変更（所有権移転登記）を法務局に申請する場合は、登記申請書を作成して、権利証等の書類を添付して、法務局（登記所）へ提出します。

 

不動産登記法の改正前は、相続登記や所有権保存登記の際に、登記申請人が法務局に提出した登記申請書副本に、法務局が登記済の印鑑を押して、権利証を作成していました。

 

①土地や家屋の相続登記の申請書に添付された申請書副本をもとに権利証が作成されていた。

 

②家屋の所有権保存登記の申請書に添付された申請書副本をもとに権利証が作成されていた。

 

つまり、相続登記や所有権保存登記の際に、法務局から交付された権利証とは、登記申請書の副本をもとに作成された書面なのです。 

 

そして、その権利証に、司法書士が登記済権利証という表紙を付けて登記名義人に交付していたのです。

 

 

 

不動産を売買で購入した場合に、法務局に提出する登記申請書には、登記原因である売買を証明する書類を添付する必要があります。

 

不動産登記法の改正前は、土地や家の売買による所有権移転登記の際に、登記申請人が法務局へ提出した売渡証書をもとに、法務局が権利証を作成していました。

 

①土地の売買による所有権移転登記申請書に添付された売渡証書に法務局が登記済みの印鑑を押した権利証。

 

②家屋の売買による所有権移転登記申請書に添付された売渡証書に法務局が登記済みの印鑑を押した権利証。

 

不動産の売買代金の決済をする際は、司法書士が売渡証書を作成して売主に署名・押印してもらい、売買による所有権移転登記を法務局へ申請する際に、その売渡証書を添付していたのです。

 

不動産登記完了後は、司法書士が法務局から権利証の交付を受けて、その権利証に、登記済権利証という表紙を付けて登記名義人に渡していたのです。

 

 

 

 

相続による不動産名義変更（相続登記）をするときも権利証が必要？

 

亡くなった人名義の権利証が見つからないときでも相続登記できる？

 

相続による名義変更（相続登記）の場合は、権利証を紛失していても、土地や家の名義変更ができることがあります。

 

相続による不動産（家・土地）の名義変更をするときは、原則権利証を法務局に提出しなくても名義変更（相続登記）が可能です。

 

相続による家や土地の名義変更（相続登記）をするときは、法務局へ、被相続人の戸籍謄本や戸籍の附票を提出することによって、登記名義人が死亡したことを確認できるからです。

 

死者の登記申請意思を確認することはできないので、相続登記をする際は、死者名義の権利証は登記申請書の添付書類とされていません。

 

ただし、相続登記を放置したため、被相続人の住民票除票が取得できないときは、被相続人と登記名義人が同一人物であることが確認できないため、法務局から、家や土地の権利証の提出を求められることがあります。

 

また、被相続人が登記簿の住所から何度か住所移転しているときは、戸籍の附票や住民票を取得しても、登記簿上の住所とのつながりが証明できないことがあり、そのようなときも、法務局から、家や土地の権利証の提出を求められます。

 

このように、登記義務者が存在せず単独申請である相続登記を申請するときでも、被相続人の権利書を法務局に提出しないと、不動産名義変更ができないことがあるのです。

 

 

 

 

それでは、登記名義人について住所変更や氏名変更があったときは、権利証の取り扱いはどのようになるのでしょうか？

 

権利書（登記済証・登記識別情報通知）に記載されている所有者の住所・氏名について気を付けたい点を説明します。

 

住所変更登記や氏名変更登記をしても、権利書（登記済証・登記識別情報通知）に記載されている住所や氏名が書き換えられるわけではありません。

 

住所変更登記や氏名変更登記をしたときは、登記簿に新しい住所や氏名が登記されるので、登記事項証明書を取得すれば、変更された事項を確認することができます。

 

住所変更登記や氏名変更登記がされても、権利書（登記済証・登記識別情報通知）が無効になるわけではなく、以後不動産の名義変更をするときは、その権利書が引き続き有効です。

 

権利書（登記済証・登記識別情報通知）と土地や家の登記事項証明書を一緒に保管しておけば、所有権移転と住所や氏名の変更の経緯が分かるので、不動産を処分（売却・贈与等）する際に登記手続きがしやすいでしょう。

 

親の死後、子どもが、実家の土地や家の相続登記をしたいとき、親が生前に登記簿の住所から住所移転しているにもかかわらず、住所変更登記をしていないことがあります。

 

そういうときは、親名義の権利書の住所と死亡時の住所が一致しないため、子どもが相続登記を申請する際は、親の住民票除票や戸籍の附票が必要となります。

 

住所変更登記については、２０２６年４月１日から登記が義務化されます。

 

不動産の所有者は、住所や氏名に変更があった日から２年以内に、住所変更登記や氏名変更登記を申請しなければいけないことになっています。

 

住所変更登記が義務化され、登記名義人が、住所や氏名に変更があった日から２年以内に変更登記をしておけば、登記名義人の死後、その相続人が相続登記をする際は、登記簿の住所と被相続人の最後の住所が一致するので、相続登記がしやすいでしょう。

 

 

 

権利証の登記名義人が亡くなって相続が発生したときは、相続によって不動産を取得した人は、原則３年以内に法務局へ相続登記（不動産名義変更）を申請する義務があります。

 

２０２４年４月１日から相続登記が義務化されたので、被相続人名義のままにして、相続登記（不動産名義変更）を放置することはできません。

 

それでは、相続登記を申請して、被相続人から相続人へ不動産の登記名義が変更されたとき、被相続人の住所や氏名が記載されている権利証は無効になるのでしょうか？

 

それとも、被相続人名義の権利証は引き続き有効なのでしょうか？

 

（１）不動産が被相続人の単独所有であった場合

 

土地や家が被相続人の単独所有であった場合は、相続登記（不動産名義変更）をすれば、相続人名義の権利証（登記識別情報通知）が発行され、従前の権利証（登記済証・登記識別情報通知）は無効になります。

 

相続登記をする際は、法務局へ所有権移転登記を申請することになり、被相続人の所有権全部が移転されます。

 

そして、従前の権利証（登記済証・登記識別情報通知）は、亡くなった被相続人名義の権利証に過ぎないので無効になります。

 

被相続人が不動産を単独所有していたときは、相続登記以後は、従前の権利証（登記済証・登記識別情報通知）を登記に使用することはありません。

 

単独所有していた場合は、相続登記以後に、不動産の売却や抵当権設定登記をするときは、相続登記により発行された権利証（登記識別情報通知）のみが登記の添付書類として必要になります。

 

 

（２）不動産が被相続人と相続人の共同所有（共有）であった場合

 

土地や家が被相続人と相続人の共同所有（共有）であった場合は、相続登記（不動産名義変更）をした後も、従前からの権利証（登記済証）は、生存している相続人の持分については有効のままです。

 

相続登記をする際は、法務局へ被相続人持分全部移転登記を申請することになり、被相続人の持分全部が移転されます。

 

そして、従前の権利証（登記済証・登記識別情報通知）は、亡くなった被相続人名義の持分については無効になりますが、生存している相続人の持分については引き続き有効です。

 

相続登記をすれば、相続した持分についてのみ、相続人名義の権利証（登記識別情報通知）が発行されます。

 

被相続人の持分の相続の場合は、相続登記以後に、不動産の売却や抵当権設定登記をするときは、従前からの権利証（登記済証）と、相続登記により発行された権利証（登記識別情報通知）の両方が必要となります。

 

今後、相続登記の義務化により、不動産の名義変更をする人が増えると予想されますが、被相続人の所有権が単独所有なのか共有持分なのかによって、権利証の取り扱いが異なります。

 

法務局へ相続登記（不動産名義変更）を申請する時も、相続登記が完了して法務局から登記識別情報通知が交付された時も、登記済権利証の取り扱い、保管について十分注意する必要があります。

 

とくに、亡くなった親の所有権が持分であるときは、どれが親名義の権利書（登記済証）なのか、どのように権利書を取り扱えば良いのか、子どもにとって、分からない時もあるでしょう。

 

複雑な相続登記（不動産名義変更）の場合は、自分で不動産の名義変更手続きをするのは難しく、司法書士に相談や依頼した方が良いケースもあるでしょう。

 

➡ 相続登記の義務化による期限

 

 

 

 

このように、不動産登記法の改正前に土地や家屋を取得した人の権利証とは、登記申請書の副本や売渡証書に、法務局が朱色の登記済の印鑑を押した書類のことです。

 

不動産登記法の改正後に不動産を取得した人にとっては、登記識別情報通知が権利証に相当する書類です。

 

相続が発生して、権利証の名義変更（相続登記）をする相続人が、被相続人名義の権利証を探したときに見つかる権利証は、登記済証または登記識別情報通知です。

 

登記済権利証や登記識別情報通知が作成される手続きを知っていると、権利証の名義変更をしたいときに、どんな書類が権利証に相当するのか分かりやすいと思います。

 

権利証の名義変更の手続きを法務局（登記所）で行いたいときは、司法書士に登記申請代理人になってもらうと、サポートしてくれるので、名義変更の手続きがしやすいでしょう。