亡くなった親の家や土地の名義変更をするときの費用と必要書類と手続き

-秀都司法書士事務所（東京都江戸川区小岩）

亡くなった親から子へ家や土地を名義変更したいので、実家の土地・家屋の登記簿を調べたいとき、どうすれば親名義の不動産を調べられる？

親の権利証を見れば、子どもの名義に変更する（相続登記の手続きをする）親名義の不動産が確認できます。

親名義の土地・家屋の権利証には次のような種類の書類がありますから、親の権利書を探して見つける際の参考にしてください。

・親が土地を買った際の権利書・・・売渡証書（親＝買主）

・親が土地を相続した際の権利書・・・相続登記の登記申請書（親＝相続人）

・親が家を新築した際の権利書・・・所有権保存登記の登記申請書（親＝所有者）

・横書きの権利証・・・登記識別情報通知（法務局登記官作成）

このような知識があれば、相続した子どもが、親の権利書を見つけやすいですね。

見つかった親の権利証を見れば、相続で親から子へ権利証に記載されている所有者の変更登記（権利証の登記名義変更）をする土地・建物が分かるのです。

亡くなった親の土地家屋名寄帳を市区町村役場や都税事務所で取得することによって、子どもが親の不動産を調べるという方法もあります。

私道があるときは、相続人（子ども）が自分で調べることは難しいかもしれません。

司法書士に依頼して、親名義の私道の調査を含めて、法務局の相続登記の手続き（不動産名義変更）をおまかせすると良いでしょう。

亡くなった人の土地や家の相続人は誰なのでしょうか？

亡くなった人の土地や家屋を相続する人は法定相続人です。

法定相続人は民法に定められています。

法定相続人が２名以上いるときは、相続した土地や家を法定相続分の割合で共同相続するか、あるいは遺産分割協議して特定の相続人が不動産を相続することができます。

第１順位の相続人は配偶者と子供です。

被相続人よりも先に子供が亡くなっているときは、孫が代襲相続人となります。

配偶者の法定相続分は２分の１、子ども（全員）の法定相続分も２分の１です。

第２順位の相続人は配偶者と親（父母）です。

被相続人よりも先に親（父母）が亡くなっているときは、祖父母が相続人となります。

配偶者の法定相続分は３分の２、親（全員）の法定相続分は３分の１です。

第３順位の相続人は配偶者と兄弟姉妹です。

被相続人よりも先に兄弟姉妹が亡くなっているときは、甥や姪が相続人となります。

配偶者の法定相続分は４分の３、兄弟姉妹（全員）の法定相続分は４分の１です。

親が死んだら、土地や家の名義はどうなるのでしょうか？

親が死んで土地や家屋を相続したら、何も手続きしなくても、子の名義に変更されるのでしょうか？

それとも、法務局へ相続登記の申請をして、親から子へ名義変更の手続きをする必要があるのでしょうか？

親が死んでも、亡くなった親の土地や家の名義は自動的に変更されないので、相続した子が、法務局で相続登記の申請をして、不動産の名義を変更する必要があります。

子が、法務局へ、親の土地や家屋の相続登記の申請をすれば、不動産登記簿の名義が親から子へ変更されます。

​法務局へ手続きしなくても、自然に、土地や家の名義が亡くなった親から子に変更されると勘違いしないで、法務局へ相続登記の申請をしましょう。

法務局で相続登記の手続きが完了すれば、相続した子の名義の登記識別情報通知（権利書）が発行されます。

亡くなった親の権利書（登記済権利証）に記載されている所有者の記載を、親から子へ書き換えるという手続きはないので注意しましょう。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、期限が定められます。

親が死んで家や土地を相続したら、不動産の相続を知ってから3年以内に、法務局へ相続登記の申請をして、亡くなった親から子へ名義変更しましょう。

相続登記の期限を守らないと、10万円以下の過料（罰金）を請求される恐れがあるので、期限までに、管轄法務局へ相続登記の申請をしましょう。

家や土地の名義変更はどこに依頼すればいいのでしょうか？

亡くなった人の相続手続きを依頼するときは、分野ごとに専門家がいるので、依頼するときはその分野の専門家に依頼しましょう。

亡くなった人が土地や家を所有していたときの不動産名義変更（相続登記）の依頼先は司法書士です。

行政書士や税理士と間違えないように注意しましょう。

不動産を相続したら、司法書士に法務局の相続登記の手続きを依頼しましょう。

①土地や家の相続登記（不動産の名義変更）は司法書士に依頼しましょう。

司法書士は法務局の不動産登記の手続きの専門家です。

②相続税の申告は税理士に依頼しましょう。

税理士は税務署の手続きの専門家です。

③遺産相続の争いがあるときは弁護士に依頼しましょう。

弁護士は裁判の専門家です。

④許認可の手続きをしたいときは行政書士に依頼しましょう。

亡くなった人の不動産の名義変更で、司法書士が依頼を受けることが多いのは、親が亡くなったときの家・土地の名義変更です。

亡くなった人の不動産の名義変更のことを相続登記（そうぞくとうき）と呼んでいます。

親が亡くなり、土地や家の名義を変更するにはどうしたらいいでしょうか？

亡くなった親から子へ土地や家屋の名義変更をしたいときは、書類をそろえて、その不動産所在地を管轄する法務局や地方法務局へ相続登記を申請する必要があります。

親の家や土地を相続したときの名義変更にかかる登録免許税は、不動産の固定資産評価証明額の0.4%であり、法務局へ相続登記を申請する際に収入印紙で納付します。

相続登記を申請する際は、登記申請書の他に、添付書類（必要書類）を提出する必要があります。

亡くなった親の相続登記（名義変更）の必要書類には、一般的な相続登記の場合の必要書類と特殊な相続登記の場合の必要書類があります。

相続登記を放置したときの数次相続の登記や、被相続人の登記簿上の住所が現住所と異なるときの相続登記は、法務局に提出すべき必要書類について司法書士や法務局の見解を確認した方がいいことがあります。

親から土地や家屋を相続したときの相続登記の必要書類の詳細を知りたいときは司法書士に相談すると良いでしょう。

亡くなった親の相続登記（名義変更）の必要書類は、誰が不動産を相続するかによって多少異なりますが、一般的には次のような書類が必要です。

■親から子へ相続登記する際の必要書類

親が死亡して家・土地の名義変更をするにはどんな書類が必要ですか？

・登記事項証明書

・登記申請書

・相続関係説明図

・亡くなった親の出生から死亡までの戸籍謄本

・亡くなった親の戸籍の附票、住民票

・法定相続人（子）の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書

・遺産分割協議書

・固定資産評価証明書

・親名義の権利証（必要書類となる場合があるが法務局で原本還付することができる。）

これらの必要書類を自分で収集し、作成することが難しいときは司法書士に依頼するとよいでしょう。

相続登記の義務化により3年の期限が定められたので、期限までに、親から子へ不動産名義変更の手続きができるように注意しましょう。

亡くなった親の家（実家）を売るには、不動産の名義変更（相続登記）をして、子供の名義にする必要がありますか？

亡くなった親の家を売りたい時は、親から子供へ不動産の名義変更が必要です。

亡くなった親の名義のままで、子供が親の家を売却することはできません。

相続登記の手続きをして、相続した子供の名義にしてからでないと、親から相続した不動産を売ることはできません。

親の家の売却手続きは、亡くなった親の家を相続した子供が行うことになります。

■亡くなった親の家の遺産分割協議書

相続人全員で遺産分割協議の話し合いをして、遺産分割協議書を作成しても、それだけでは、不動産の名義は自動的には変わりません。

不動産の名義を変更するには、相続人が、法務局へ相続登記の手続きをする必要があります。

■亡くなった親の家の名義変更を放置するデメリット

・２０２４年に相続登記が義務化された後は、相続登記の放置は、罰金の対象となってしまう。

・亡くなった親の名義のままだと、子供が、親の家を売ることができない。

・親名義のままだと、家屋の大幅なリフォームをすることができず、管理されない親の家がますます劣化して、不動産（家屋）の管理が大変になる。

・相続した子供が、遺産分割協議書だけ作成しておいても、不動産の名義変更をしないと、親の家は売却できない。

■亡くなった親の家を売る手続きの流れ

１．亡くなった親の相続登記の必要書類を取得。

２．亡くなった親の家の相続について、遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成。

３．法務局に親の家の相続登記を手続きすると、子供の名義に変更され、法務局から子供名義の不動産の権利証が交付される。

４．親の家を相続した人が、親の家の売却手続きを開始する。

東京都江戸川区にお住まいの女性の方から、亡くなった親から相続した家と土地（不動産）を子の名義に変更したいというご相談をいただきました。

詳しく事情をお伺いすると、お父様は３年前に亡くなり、その後、お母様が３ヵ月前に亡くなり、子どもが、親名義の家に住む予定はないため、誰も住んでいない親（父）名義の家を売却したいということでした。

相談者の方は、妹とご自分の２人姉妹で、父名義の家が売却できたら、売却で得られたお金は相続人二人で半分ずつ分割するということで遺産分割の話し合いはついていました。

しかし、相続人ふたりで近くの不動産屋に行って、「亡くなった父の土地、家を売りたい。」と言ったところ、亡くなった父の名義のままでは売却できないと言われ、ネットで司法書士を探して当事務所に亡くなられた父の土地、家の名義変更、相続登記のご相談にいらっしゃいました。

このように実家の土地、家の名義を亡くなった親から子に変更したいというご相談はとても多いのです。

➡ 親の相続（父の相続・母の相続）

亡くなった親の土地や家を子供に名義変更（相続登記）するとき、どのようなやり方がある？

必ず遺産分割協議をして遺産分割協議書を作成する必要がある？

親子の関係でも、亡くなった親の名義のままで、子供が実家の土地・家屋を売ることはできません。

親から子へ相続による不動産名義変更をしてからでないと、実家の売却手続きはできません。

相続により土地・家の名義変更をして親から子へ名義を変えてから、子が親の土地・家を売却するという手続きの流れになります。

相続人（子ども）が２名以上いるとき、親の土地や家の相続登記（不動産の名義変更）のやり方は、次のような方法があります。

①子の法定相続分のとおり共同名義にする内容で、法定相続人全員の名義に不動産の相続登記をする。

（例）長女の相続登記名義２分の１、次女の相続登記名義２分の１

②遺産分割協議書を作成して、法定相続分とは違う共有割合で法定相続人である子ども全員の名義（共同名義）にする内容で不動産の相続登記をする。

（例）長女の相続登記名義５分の３、次女の相続登記名義５分の２

③遺産分割協議を作って、法定相続人となる子のうち１名の名義（単独名義）にする内容で不動産の相続登記をする。

（例）長女単独の名義に相続登記

このように、亡くなった親名義の不動産の相続登記は、遺産分割協議書の内容次第で、様々な所有割合で、子供の名義に変更することができます。

親から相続した土地・家屋を売却した時の代金を、相続した子ども間で、どのような配分で受け取るのか決めます。

その配分に従って、相続人ごとに、不動産の相続割合（共有持分）を決定して、遺産分割協議書を作成して、相続する不動産の表示と相続人ごとの共有持分を記載します。

遺産分割協議書に記載した相続割合が、不動産の相続登記をする際の共有持分となります。

法務局へ相続登記の手続きをすれば、法務局の不動産登記簿に、相続人の住所・氏名だけでなく、共有持分の割合も登記されるのです。

（例）

長女が受け取る売却代金２分の１、次女が受け取る売却代金２分の１

↓

長女の相続登記名義２分の１、次女の相続登記名義２分の１

（例）

長女が受け取る売却代金５分の３、次女が受け取る売却代金５分の２

↓

長女の相続登記名義５分の３、次女の相続登記名義５分の２

（例）

長女が受け取る売却代金が全額

↓

長女の単独名義に相続登記

相続人が受け取る売却代金の割合＝相続人の相続登記名義の割合・持分

相続人が受け取る不動産（実家）の売却代金と相続人の相続登記名義の割合・持分が一致していないと贈与税がかかることがあります。

親から子への相続登記で、不動産の名義を決める時は安易に決めないで、相続人が受け取る実家の売却代金と一致するように注意しましょう。

■親から子へ土地や家を名義変更するにはどうすればいい？

亡くなった親名義の家や土地を子の名義に変更するのは、不動産を管轄する法務局や地方法務局で相続登記の手続きをする必要があります。

親から子へ不動産の名義変更をするには、まず、親の出生からの戸籍謄本を取得して、法定相続人を特定します。

そして、法定相続人全員で遺産分割協議をして遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議によって亡くなった親から土地や家を相続した子は、法務局へ相続登記の申請をすれば、登記簿の名義が親から子へ変更され、法務局から子名義の権利書（登記識別情報通知）が発行されます。

■親から子へ土地や家の名義変更をするにはどんな書類が必要ですか？

親が亡くなったとき、親から子への不動産名義変更をするには、次のような書類が必要です。

・親の出生から死亡までの戸籍謄本

・親の住民票除票

・遺産分割協議書

・印鑑証明書

・住民票

・固定資産評価証明書

土地や家の登記簿に登記されている親の住所が、親の住民票除票等に記載されている住所と一致していない場合は、さらに、次のような書類が必要です。

・親名義の権利証

・不在住証明書

・不在籍証明書

・上申書

親から子へ生前贈与によって家や土地の名義変更をするには、登記義務者である親の登記申請意思を確認するために、親名義の権利証や印鑑証明書を法務局へ提出する必要があります。

一方、親が亡くなったときの家や土地の名義変更をするときは、死亡した親の登記申請意思を確認することはできないので、意思確認の点では、親名義の権利証を法務局へ提出する必要はありません。

ですが、登記簿上の所有者と戸籍謄本上の被相続人が同一人物であることの証明書として、亡くなった親名義の権利証を法務局へ提出することを要する場合があるのです。

■亡くなった親から子へ実家の土地と家の名義変更をした実例

親から相続した実家の家と土地の名義変更をするため、当事務所へ手続きを依頼された相続人の例をご紹介します。

それは、親が亡くなって、法定相続人が子ども二人という相続でした。

亡くなった親の相続人が子ども二人ですので、実家の名義変更の手続きは、法定相続で共同名義に名義変更する方法と、遺産分割協議書を作成して子どもの内一人の名義にする方法があります。

親名義の実家を売却したお金を子ども二人で同じ金額で分けることがご希望でしたので、法定相続により登記名義を共同名義にして、不動産の所有権を子ふたりで共有する方がいいというご提案をいたしました。

そして、姉妹が２分の１ずつの割合になるように、実家の土地・家屋の相続登記手続きを法務局へ申請して、実家の家と土地の名義を親から子へ変更しました。

相続人である子ども２名それぞれの名義の権利証（登記識別情報通知）が法務局から交付されました。

実家の登記簿が亡くなった親名義のままだと、相続した実家の家・土地を売却することができないので、まず先に、親から子へ名義変更の手続きをする必要があります。

親から相続した不動産、親の実家（家・土地）を売却したいときは、司法書士に相続した不動産の名義変更の手続きをご相談ください。

東京都葛飾区にお住いの方から当事務所にご相談された不動産名義変更の相談事例を紹介します。

相談者は長男で、親と同居していて、家屋は長男ひとりの名義だが、土地は親と子の共同名義になっているとのことでした。

土地の親の持分は１０分の１ですが、親の相続が開始するよりも前に、親の持分を贈与によって親から子どもに名義変更したいとのご相談でした。

贈与には、相続時精算課税の制度があり、６０才以上の親から２０才以上の子に贈与する場合に選択でき、贈与を受けた財産の合計額から２５００万円の特別控除額を控除した残額に対して贈与税が課税されます。

相続時精算課税のデメリットは、次のとおりです。

１．税務署へ相続時精算課税選択届出書の提出および確定申告を要すること

２．いったん相続時精算課税の制度を選択すると、暦年課税による贈与に変更することができないこと

３．贈与税が課税されない場合でも、相続税が課税される可能性があること

４．親から子供の一人にだけ多額の贈与をすると、親の死後に、他の子供（受贈者の兄弟姉妹）から弁護士を代理人に立てて遺留分減殺請求される恐れがあること

このように、相続時精算課税による贈与はデメリットがあるので、慎重に選択すべきです。

暦年課税による贈与であれば、１月１日から１２月３１日までの１年間に贈与された財産の合計額から１１０万円を差し引いた残額に対して贈与税が課税されます。

１年間に贈与された財産の合計額から１１０万円以下なら贈与税は課税されず、相続税の対象にはならないのが暦年課税による贈与です。

過去に当事務所に、贈与による親から子への名義変更の相談があった事例の場合、土地の価格は１０００万円くらいだったので、贈与する持分１０分の１の価格は１００万円くらいであり、贈与税は課税されませんでした。

不動産名義変更に必要な登録免許税については、贈与により親から子へ名義変更する時の法務局の登録免許税の金額は、相続により親から子へ名義変更する時の登録免許税の金額よりもかなり高額になります。

この相談事例の場合は、登録免許税の金額が比較的安いので費用の面で問題はなく、親子間で不動産名義変更をすることができました。 

不動産を贈与して親から子へ名義変更したいという相談は多いですが、他の子供の遺留分の問題や、税金が高い等のデメリットが障害となります。

実際には、贈与による不動産名義変更の手続きの依頼を受けるケースは少なく、多くの場合は親の相続が発生してから、親から子へ名義変更しているように思います。